एनआरआई को इंडेक्सेशन से भी लाभ नहीं मिलता है, जो मुद्रास्फीति के लिए खरीद मूल्य को समायोजित करता है। खरीदारों को कुल बिक्री मूल्य पर कर काटना होगा। हालाँकि, खरीदार इस राशि को कम करने के लिए कम टीडीएस प्रमाणपत्र के लिए आवेदन कर सकते हैं।
इसके अलावा, एनआरआई को अक्सर दूर से संपत्ति का प्रबंधन करने में कठिनाइयों का सामना करना पड़ता है। मरम्मत को मंजूरी देना, रखरखाव लागत का प्रबंधन करना, या किराये के समझौतों को नवीनीकृत करने जैसे कार्यों के लिए आमतौर पर संपत्ति मालिकों को शारीरिक रूप से उपस्थित होने की आवश्यकता होती है। हालाँकि, एनआरआई के पास पावर ऑफ अटॉर्नी (पीओए) नियुक्त करने का विकल्प होता है।
उद्योग में वर्षों के अनुभव वाले एक अनुभवी रियल एस्टेट ब्रोकर, महेश आहूजा ने साझा किया पुदीना इस बात पर उनका दृष्टिकोण कि क्यों आवासीय संपत्तियां हमेशा एनआरआई के लिए सबसे अच्छा निवेश विकल्प नहीं हो सकती हैं।
आपने घर खरीदने के बजाय किराए पर रहने का फैसला क्यों किया?
पहले भारतीय नौसेना में काम करने वाले व्यक्ति के रूप में, मुझे तबादलों के कारण बार-बार घर बदलने की परेशानी का अनुभव हुआ। मैं दोबारा वहां से नहीं गुजरना चाहता था, इसलिए किराये पर लेने से मुझे आसानी से घूमने की सुविधा मिलती है।
अधिकांश लोगों के लिए, एक घर को निवेश से अधिक उपभोग की वस्तु माना जाना चाहिए। आवासीय संपत्तियों की सराहना अक्सर वाणिज्यिक संपत्तियों की तुलना में अधिक नहीं होती है, जिस पर मैंने ध्यान केंद्रित किया है।
मेरा बेटा अमेरिका में स्थित एक एनआरआई है, और मैंने कई एनआरआई ग्राहकों को भारत में संपत्तियों के रखरखाव और हस्तांतरण के साथ संघर्ष करते देखा है, खासकर जब उनके बच्चे विदेश में बस गए हैं और उन्हें संपत्ति में कोई दिलचस्पी नहीं है। मैं अपने परिवार के लिए उस तरह की परेशानी पैदा नहीं करना चाहता था।
हालाँकि, मैंने पाया है कि घर के मालिक होने के भावनात्मक और व्यावहारिक लाभों पर अक्सर अधिक जोर दिया जाता है, खासकर मेरे जीवन स्तर के लोगों के लिए। इस उम्र में, मैं आवासीय संपत्ति में बड़ी मात्रा में पूंजी लगाने के बजाय रणनीतिक निवेश के माध्यम से अपने परिवार के लिए वित्तीय सुरक्षा सुनिश्चित करने पर अधिक ध्यान केंद्रित करता हूं, जिसे समाप्त करना कठिन हो सकता है।
आपने अपना रियल एस्टेट करियर कैसे और कब शुरू किया?
मैं लगभग 13 वर्षों तक नौसेना में रहा। मैंने निजी कारणों से इस्तीफा दिया है. इस्तीफा देने से ठीक पहले, मैंने खरीदने के लिए एक घर की तलाश शुरू कर दी थी। मेरी पहली यात्रा एक संपत्ति की थी, जहां मेरी मुलाकात एक रियल एस्टेट एजेंट से हुई, जो मेरे लिए प्रोजेक्ट पेश कर रहा था।
हालाँकि एजेंट काफी अच्छा था, मुझे याद है कि मैंने सोचा था कि मैं यह काम बेहतर ढंग से कर सकता हूँ। मैं उनकी बिक्री की पिच और व्यक्तित्व से प्रभावित था, और सार्वजनिक भाषण और प्रशिक्षण में मेरी पृष्ठभूमि को देखते हुए, मुझे लगा कि रियल एस्टेट में सफल होने के लिए मेरे पास सही कौशल हैं।
इसलिए, जब मैंने इस्तीफा दिया, तो मैंने 2000 के दशक की शुरुआत में रियल एस्टेट को मौका देने का फैसला किया। अगले कुछ वर्षों में, 2003 और 2006 के बीच, मैंने अपनी खुद की लगभग 20-25 संपत्तियों को बेच दिया, और इस प्रक्रिया में अच्छा पैसा कमाया।
आपने अपनी सारी अचल संपत्ति क्यों बेच दी?
2006 तक, मैंने एक अच्छा रियल एस्टेट पोर्टफोलियो तैयार कर लिया था, लेकिन मुझे बाजार की स्थितियों और हम जो तेजी से सराहना देख रहे थे उसकी स्थिरता के बारे में कुछ चिंताएं होने लगीं।
जब ग्राहकों की संपत्ति बेचने की बात आई तो मेरे सामने कुछ चुनौतियाँ थीं। निवेशकों को पैसे वापस करने के लिए मुझे अपनी संपत्ति बेचनी पड़ी, क्योंकि भुगतान शर्तों और हस्तांतरण प्रक्रियाओं को लेकर विवाद थे। इसके अलावा, व्यक्तिगत रूप से, मुझे घर खरीदने का मन नहीं था, इससे जुड़ी परेशानी का मैंने पहले उल्लेख किया था।
अंततः, 2006 में, मैंने अपने बेटे को संपत्ति हस्तांतरित करने की परेशानियों को ध्यान में रखते हुए, अपनी सभी आवासीय अचल संपत्ति को बेचने का सचेत निर्णय लिया।
आप भारत में संपत्तियों को लेकर एनआरआई परिवारों को किन चुनौतियों का सामना करते हुए देखते हैं?
यह सुनिश्चित करना कि संपत्ति अच्छी तरह से बनाए रखी गई है और इसकी देखभाल एनआरआई मालिकों के लिए लगातार सिरदर्द हो सकती है, खासकर यदि वे शारीरिक रूप से मौजूद नहीं हैं। विश्वसनीय किरायेदारों को ढूंढना, किराया एकत्र करना और किसी भी मुद्दे से निपटना विदेश में एक दुःस्वप्न हो सकता है। जब माता-पिता की मृत्यु हो जाती है, तो बच्चों को संपत्ति हस्तांतरित करने की प्रक्रिया बेहद कठिन और जटिल हो सकती है, खासकर अगर बच्चों को इसमें कोई दिलचस्पी नहीं है।
एनआरआई के लिए रियल एस्टेट एक अच्छा निवेश क्यों नहीं हो सकता है?
एक एनआरआई के रूप में, मैं भारत में जो भी संपत्ति निवेश करूंगा, वह मेरे द्वारा अर्जित विदेशी मुद्रा के मुकाबले भारतीय रुपये के मूल्यह्रास के जोखिम के अधीन होगा। पिछले 20 वर्षों में रुपया लगभग 50% कमजोर हो गया है। इससे निवेश पर वास्तविक रिटर्न काफी हद तक कम हो सकता है। भारत में आवासीय संपत्तियों पर किराये की पैदावार अक्सर काफी कम होती है, कभी-कभी 2-3% की सीमा में होती है। इससे निवेश से सार्थक निष्क्रिय आय उत्पन्न करना मुश्किल हो जाता है।
इसके अलावा, भारत में अचल संपत्ति खरीदने और बेचने में महत्वपूर्ण लेनदेन लागतें शामिल हैं, जैसे स्टाम्प ड्यूटी, पंजीकरण शुल्क और ब्रोकरेज, जो खरीद के समय संपत्ति का लगभग 12% और बिक्री पर पूंजीगत लाभ कर हैं। . जब संपत्ति बेचने और धनराशि को अपने देश वापस भेजने का समय आता है, तो जटिल कर और विनियामक बाधाएं आ सकती हैं। ये समग्र रिटर्न पर असर डाल सकते हैं।
रिटर्न अक्सर एनआरआई के लिए परेशानी और जोखिम को उचित नहीं ठहराते। एनआरआई के लिए, मैंने पाया है कि भारत में अचल संपत्ति के मालिक होने के संभावित फायदे अक्सर नकारात्मक पहलुओं – मुद्रा जोखिम, कम पैदावार, उच्च लेनदेन लागत और प्रत्यावर्तन चुनौतियों – से अधिक होते हैं।
जब तक किसी एनआरआई का भारत में किसी संपत्ति से बहुत गहरा भावनात्मक या व्यक्तिगत लगाव न हो, मेरा मानना है कि यह आम तौर पर उनकी पूंजी का सबसे अच्छा उपयोग नहीं है। पैसा अक्सर सावधि जमा जैसी अधिक तरल परिसंपत्तियों में निवेश करना बेहतर होता है, जो आपको बिना किसी परेशानी के कमोबेश समान रिटर्न देता है।
एनआरआई उत्तराधिकार और संपत्ति के हस्तांतरण से जुड़ी चुनौतियों से कैसे निपट सकते हैं?
इसमें शामिल जटिलताओं को देखते हुए, एनआरआई के लिए आगे की योजना बनाना और संपत्ति के सुचारू हस्तांतरण की सुविधा के लिए सक्रिय कदम उठाना महत्वपूर्ण है। यहां कुछ प्रमुख चीजें हैं जिनकी मैं अनुशंसा करूंगा|:
एक स्पष्ट और कानूनी रूप से बाध्यकारी वसीयत का मसौदा तैयार करना महत्वपूर्ण है। यह सुनिश्चित करता है कि संपत्ति को संयोग या पारिवारिक विवादों पर छोड़ने के बजाय आपकी इच्छा के अनुसार हस्तांतरित किया जाए।
भारत में रहने वाले किसी करीबी परिवार के सदस्य या मित्र को नामांकित व्यक्ति या पावर ऑफ अटॉर्नी के रूप में नियुक्त करें। यह व्यक्ति दिन-प्रतिदिन का प्रबंधन संभाल सकता है। संपत्ति से संबंधित सभी दस्तावेज़, जैसे बिक्री विलेख, अद्यतन रखें और आसानी से उपलब्ध हों। इससे समय आने पर स्थानांतरण प्रक्रिया सुव्यवस्थित हो जाएगी।
जब आप जीवित हों तो अपने बच्चों को संपत्ति उपहार में देना एक सहज परिवर्तन को सुविधाजनक बनाने का एक और तरीका हो सकता है। मैंने व्यक्तिगत रूप से भारत में किसी भी आवासीय संपत्ति पर कब्ज़ा न करने का निर्णय लिया है। इसके बजाय, मैंने अपने निवेश को अधिक तरल वाणिज्यिक अचल संपत्ति पर केंद्रित किया है।
उन बुजुर्ग माता-पिता के लिए आपका क्या संदेश है जिनके पास विदेश में एनआरआई बच्चों के साथ संपत्ति है?
मैंने इस परिदृश्य को अक्सर देखा है, और मैं इस निष्कर्ष पर पहुंचा हूं कि आमतौर पर इस स्थिति में बुजुर्ग माता-पिता के लिए भारत में संपत्ति रखना उचित नहीं है। जब बच्चे विदेश में बस जाते हैं, तो उन्हें अक्सर भारत में संपत्ति में कोई दिलचस्पी नहीं होती है। यह उनके लिए संपत्ति से ज्यादा बोझ बन जाता है।
यह सुनिश्चित करना कि संपत्ति अच्छी तरह से बनाए रखी गई है और प्रबंधित है, बुजुर्ग माता-पिता के लिए लगातार सिरदर्द हो सकता है, खासकर यदि वे भारत में शारीरिक रूप से मौजूद नहीं हैं।
मेरा सुझाव यह होगा कि संपत्ति बेचने और उससे प्राप्त राशि को अधिक तरल, आसानी से प्रबंधनीय संपत्तियों में निवेश करने पर गंभीरता से विचार किया जाए। यह एफडी, म्यूचुअल फंड या यहां तक कि बच्चों को उनके स्वयं के उपयोग के लिए पैसे उपहार में देने के रूप में भी हो सकता है।
आज युवा निवेशकों को आपका क्या सुझाव है?
रियल एस्टेट निवेश को बहुत ही रणनीतिक और व्यावहारिक मानसिकता के साथ देखें। यहां वे मुख्य बिंदु हैं जिन पर मैं जोर दूंगा। यदि आप रियल एस्टेट में निवेश करना चाहते हैं, तो आवासीय निवेश के बजाय वाणिज्यिक संपत्तियों, विशेष रूप से अच्छी तरह से स्थित दुकानों पर ध्यान केंद्रित करें। वाणिज्यिक संपत्तियां बहुत अधिक दर पर सराहना करती हैं और बेहतर किराये की पैदावार प्रदान करती हैं, जिन संपत्तियों में आप निवेश करते हैं, उनके बारे में बहुत चयनात्मक रहें।
आवासीय संपत्ति को उपभोग की वस्तु मानें, निवेश नहीं। रहने के लिए घर खरीदते समय, मान लें कि संपत्ति की कीमत अनिवार्य रूप से शून्य है। जब आपके प्राथमिक निवास की बात आती है तो निवेश रिटर्न से अधिक अपनी सुविधा और जरूरतों को प्राथमिकता दें। प्रतिष्ठित रियल एस्टेट सलाहकारों की तलाश करें जिनके पास एक सिद्ध ट्रैक रिकॉर्ड है।
विभिन्न परिसंपत्ति वर्गों में अपने निवेश में विविधता लाएं। पेशेवर सलाह लें.
क्या आप अभी भी ब्रोकर के रूप में सक्रिय रूप से काम करते हैं?
हां, 2006 के बाद, मैंने जानबूझकर अपने लिए आवासीय अचल संपत्ति में निवेश करने से परहेज किया है। मेरा ध्यान वाणिज्यिक संपत्तियों पर रहा है, जो मेरा मानना है कि बेहतर रिटर्न और कम सिरदर्द प्रदान करते हैं।
एक ब्रोकर के रूप में, मैं बाज़ार में बहुत सक्रिय बना हुआ हूँ। मैं सीधे आवासीय संपत्तियों के मालिक होने के बजाय अपने ब्रोकरेज व्यवसाय के माध्यम से रियल एस्टेट क्षेत्र में भाग लेता हूं।
यह एक ऐसा निर्णय है जिसने वर्षों से मेरी अच्छी सेवा की है और यह मेरे समग्र निवेश दर्शन के अनुरूप है।