आरव का मामला लीजिए, जो दूसरे शहर में शिफ्ट होना चाह रहा था। सौभाग्य से, एक श्रीमान और सुश्री राघवन उसके पड़ोस में एक अपार्टमेंट की तलाश कर रहे थे। यह स्वर्ग में बनी जोड़ी थी।
हालाँकि, एक समस्या थी। आरव के पास अभी भी था ₹घर पर 80 लाख का लोन बाकी था और इसे खरीदने के लिए दंपत्ति लोन लेना चाहते थे। सवाल यह था: क्या आरव का बैंक उसे अपना लंबित ऋण राघवन को हस्तांतरित करने की अनुमति देगा? तभी वे एक रियल एस्टेट एजेंट राजू के पास पहुंचे और अगले दिन एक कप कॉफी पर उनसे मिले।
एजेंट ने उन्हें बताया कि ऐसे मामले आम हैं, और वे एक ऐसी व्यवस्था में प्रवेश कर सकते हैं जिसमें विक्रेता घर खरीदार को संपत्ति पर ऋण हस्तांतरित कर सकता है।
वे राहत महसूस कर रहे थे, लेकिन और अधिक जानना चाहते थे। उन्होंने कॉफ़ी का एक और दौर मंगवाया और सवालों का सिलसिला शुरू हो गया।
प्रक्रिया क्या है?
खरीदार किसी बैंक या हाउसिंग फाइनेंस कंपनी के पास जा सकता है और होम लोन मांग सकता है। अधिकांश ऋणदाता ऋण की पेशकश करते हैं, भले ही विक्रेता ने उनका भुगतान पूरा न किया हो। यदि मूलधन जल्दी चुका दिया जाता है तो ऋणदाता ऋण राशि का 2-4% पूर्व भुगतान जुर्माना लेते थे, लेकिन अधिकांश बैंकों ने अब इसे खत्म कर दिया है।
यहां दो संभावित परिदृश्य हैं:
1) खरीदार विक्रेता के समान ऋणदाता से ऋण लेता है।
2) खरीदार एक अलग ऋणदाता चुनता है।
पहले मामले में, प्रक्रिया तेज़ होगी। ऋण वितरित करने से पहले, बैंक आम तौर पर उधारकर्ता के क्रेडिट स्कोर, नकदी प्रवाह, आय और संपार्श्विक के विवरण की जांच करता है, जो इस मामले में फ्लैट है। यदि खरीदार विक्रेता का बैंक चुनता है, तो ऋणदाता के पास पहले से ही अपार्टमेंट का विवरण होगा।
यदि विक्रेता और खरीदार के पास सभी आवश्यक दस्तावेज़ हैं, तो ‘बिक्री के समझौते’ पर हस्ताक्षर होने के बाद ऋण संसाधित होने में लगभग 15 दिन लगेंगे। लेकिन अगर खरीदार किसी दूसरे बैंक या हाउसिंग फाइनेंस कंपनी से लोन चाहता है, तो इसमें 30-45 दिन लग सकते हैं।
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हालाँकि, कुछ मामलों में, वही बैंक ऋण देने के लिए तैयार नहीं हो सकता है। ऐसा इसलिए हो सकता है क्योंकि खरीदार का क्रेडिट इतिहास उसके मानकों के अनुरूप नहीं है। या खरीदार किसी भिन्न ऋणदाता से संपर्क करना चाह सकता है।
यहां बताया गया है कि यह कैसे काम करेगा. मान लीजिए कि आरव की संपत्ति कितनी कीमती है ₹1.5 करोड़ (साथ) ₹80 लाख का ऋण लंबित है) और राघवन एक के लिए आवेदन करते हैं ₹1 करोड़ का लोन.
एक बार ऋण स्वीकृत हो जाने पर, ऋणदाता सबसे पहले भेजेगा ₹आरव के बैंक के पक्ष में डिमांड ड्राफ्ट के माध्यम से 80 लाख। इस पैसे का इस्तेमाल सिर्फ कर्ज चुकाने के लिए किया जा सकता है. ऐसा इसलिए किया जाता है ताकि पहले बैंक संपत्ति के मूल दस्तावेज जारी कर दे। बैंक ऐसा तभी करते हैं जब बकाया का पूरा भुगतान कर दिया जाता है। का बकाया ₹फिर 20 लाख रुपये विक्रेता के खाते में स्थानांतरित कर दिए जाएंगे। निश्चित रूप से, खरीदारों का योगदान ₹पहले विक्रेता को 50 लाख रुपये दिए जाते हैं, जिसके बाद बैंक ऋण वितरित करेगा।
ध्यान रखें कि खरीदार इस प्रक्रिया को पूरा करने से पहले इंटीरियर डिजाइन या फर्निशिंग के लिए अतिरिक्त ऋण के लिए आवेदन नहीं कर सकता है।
लागत क्या हैं?
जब आप ऋण के लिए आवेदन करते हैं, तो आपको प्रसंस्करण शुल्क के रूप में ऋण राशि का लगभग 0.25% भुगतान करना होगा (वास्तविक प्रतिशत बैंकों में भिन्न होता है)। ऋण का लगभग 0.3% अग्रिम ‘बंधक शुल्क’ भी लगता है। एक अन्य प्रमुख लागत स्टांप शुल्क और पंजीकरण शुल्क है, जो बिक्री प्रतिफल का 6% है। स्टांप शुल्क शुल्क राज्य के अनुसार अलग-अलग होता है।
एक ‘सोसाइटी ट्रांसफर चार्ज’ भी है जो सोसायटी के अनुसार अलग-अलग होता है। इस शुल्क की एक सीमा है, जो अलग-अलग राज्यों में अलग-अलग है। उदाहरण के लिए मुंबई में, टोपी है ₹सोसायटी के उपनियमों के अनुसार 25,000। इसे खरीदार और विक्रेता के बीच 50:50 में विभाजित किया जा सकता है।
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साथ ही, यह न भूलें कि रियल एस्टेट ब्रोकर लेनदेन मूल्य का 1-2% ब्रोकरेज के रूप में लेगा। कुछ लोग अपनी संपत्ति के लिए बीमा भी खरीदते हैं।
यह एक अच्छा विचार है?
‘विक्रेता बैलेंस ट्रांसफर’ नामक इस पद्धति को चुनने में कोई समस्या नहीं है। हालाँकि, होम लोन लेते समय, आपको यह सुनिश्चित करना चाहिए कि यह आपके परिवार के दीर्घकालिक वित्तीय लक्ष्यों के अनुरूप हो।
कुछ अन्य बातें हैं जिनके बारे में एक खरीदार के रूप में आपको अवगत होना चाहिए। सबसे पहले, जांच लें कि संपत्ति के दस्तावेज असली हैं या नहीं। खरीदार का बैंक मूल दस्तावेजों की फोटोकॉपी मांगेगा, भले ही विक्रेता ने अभी तक ऋण नहीं चुकाया हो। एक खरीदार के रूप में, आपको एक फौजदारी पत्र मांगना चाहिए, जो दिखाएगा कि ऋण मूलधन का कितना हिस्सा लंबित है।
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इसके अलावा, अगर आप घर खरीदना चाह रहे हैं ₹आपको 1.5 करोड़ से अधिक का भुगतान नहीं करना चाहिए ₹विक्रेता के साथ एक समझौता ज्ञापन पर हस्ताक्षर करते समय 4 लाख रु. इस स्तर पर बड़ी रकम लगाना अच्छा विचार नहीं है। इसके बजाय आपको बिक्री समझौते पर हस्ताक्षर करते समय या डिमांड ड्राफ्ट देते समय एक बड़ी राशि का भुगतान करना चाहिए जिसमें लिखा हो कि बिक्री विलेख बदलने पर पैसा स्थानांतरित कर दिया जाएगा।
गृहम हाउसिंग फाइनेंस लिमिटेड के इनपुट के साथ।
नोट: यह एक काल्पनिक उदाहरण है.
